전월세신고제(임대차신고제) 대상, 내용, 신고방법, 과태료 정리

임대차 3법 중 마지막인 전월세 신고제가 6월 1일부터 본격 시행됩니다. 전월세 신고제는 지난 2019년 8월 발의된  '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 일부 개정안에 포함된 제도로, 임대인과 임차인 간 주택 임대차(전월세) 계약 때 임대계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 것이 골자입니다. 

 

전월세신고제

 

1. 확정일자 자동 부여 

오늘 6월 1일부로 이 제도가 시행되면서 자동적으로 확정일자가 부여돼 임차인이 따로 동주민센터에서 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다. 반면, 그동안 임대 소득세를 내지 않았던 집주인은 전월세 내용의 공개로 세금부담이 늘어날 수 있습니다. 

 

2. 신고 지역 및 대상 

6월 1일부터 수도권, 광역시, 세종시, 각 도의 시 지역에서 임차보증금 6000만 원, 월세 30만 원을 넘는 모든 임대차 계약에 대해 전월세 신고제가 적용됩니다. 임대차 거래량이 작고 소액 계약 임대차 비중이 높아 필요성이 상대적으로 낮은 도 지역의 군은 제외됐습니다. 단 도의 군 지역에서 경기도는 제외입니다. 경기도는 전역이 신고대상입니다. 

 

6월 1일부터 채결된 임대차 계약이 대상이며 6월 1일 이전에 이루어진 임대차 계약은 신고대상이 아닙니다. 아파트와 다세대 등의 주택뿐만 아니라 고시원, 기숙사 등의 준주택, 공장과 상가 내 주택, 판잣집 등 비주택도 모두 신고해야 합니다. 단 계약금 변동이 없는 갱신계약은 신고하지 않아도 됩니다.

 

임대차 계약서 작성 30일 내에 해당 주택이 있는 읍면동 주민센터를 방문하거나 온라인으로도 신고할 수 있습니다. 임대차 계약서를 제출할 경우 별도의 신고서는 작성하지 않아도 되며. 임차인과 임대인의 공동 신고가 원칙이나 둘 중 한쪽이 신고해도 됩니다. 

 

전월세신고제 주요내용

 

3. 주의사항

앞서 언급한 것처럼 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여되기 때문에 따로 확정일자를 받는 수고로움을 덜 수 있습니다. 다만, 확정일자가 부여되는 임대차 계약은 신고한 계약만 해당됩니다. 예를 들어 보증금이 6000만 원이 안되는 임대차 계약은 신고대상이 아닙니다. 따라서 신고를 안하면 확정일자는 별도로 받아야합니다. 그런데 확정일자를 받기 위해 계약서를 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 간주됩니다.

 

4. 과태료

임대차 계약을 신고하지 않거나 거짓으로 신고할 경우 미신고 기간과 계약금액 등에 비례해 4만 원에서 100만 원까지 차등적으로 과태료가 부과됩니다. 다만 신규 제도 도입에 따른 적응을 고려해 2022년 5월 말까지는 계도기간으로 운영, 과태료를 부과하지 않습니다. 

 

5. 세금부담 세입자로 전가될까

전월세 신고제를 통해 임대차 계약현황이 실시간으로 집계되면 그동안 사각지대에 있던 주택의 임대소득에 대해 과세로 이어질 것이라는 시장의 우려가 커지고 있습니다. 

 

특히 전월세 신고제를 계기로 임대소득에 과세가 현실화될 경우 집주인이 늘어난 세부담을 세입자에게 떠넘기기 위한 임대료 인상 러시로 어어질 수 있다는 전문가 분석이 나오고 있습니다. 이에 대해 국토부는 임대차 시장의 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입되는 제도이므로 과세자료로 활용하지 않는다고 밝힌 바 있습니다. 

 

모든 제도는 첫 시행일때 혼란을 방지하고 안정적인 제도의 안착을 위해 시장에 주는 충격을 최소화하려고 합니다. 국토부가 과세자료로 활용하지 않겠다고 밝힌만큼 당장은 과세자료로 활용하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 제도가 시장에 안착되고, 신고율이 높아져 데이터가 충분히 쌓인 다음에는 과세자료로 활용할 여지도 상당부분 있어 보입니다. 주택의 소유와 임대여부, 가격 등은 부동산이 가장 큰 재산비중을 차지하는 대한민국의 특성상 과세에서 빼놓을 수 없는 요소이기 때문입니다. 

 

소득에 비례한 과세라는 조세정의는 지켜져야 하겠지만 전월세에 대한 과세는 부동산이 위치한 지역, 환경, 임대인의 재무구조 등 고려해야할 요소가 실로 방대합니다. 극단적으로는 은퇴하여 소득없이 주택에서 나오는 임대소득이 생계의 전부인 사람도 있고, 임대차 계약을 다수 맺고 있어 임대소득으로 여유자금을 만드는 사람도 있습니다.

 

따라서 임대소득에 대해 일률적인 세율을 적용하는 것은 온당치 않습니다. 선월세 신고제의 데이터가 추후 과세자료로 활용된다고 하더라도 매우 세밀한 과세표준을 적용해야 하는 이유입니다.