도심 vs 외곽. 재건축 어디에 해야 할까?

 

   새로운 사실

새로 14만호 가량의 아파트를 지을 택지 위치가 발표됐습니다. 새로운 공급물량은 아니고 정부가 2.4 대책에서 발표했던 25만가구의 신규 공급중에 당시에 입지까지 발표했던 광명 시흥 등 12만가구 이외에 나머지 물량입니다.

 

당시에 입지를 발표할 계획이었으나 LH직원 땅투기 사건이 불거지면서 발표가 미뤄졌던 곳입니다. 이번에 발표된 택지는 의왕 군포 안산 등 수도권 외곽지역입니다.

의왕·군포·안산, 화성 진안에 신도시…세종시에도 신규택지

 

   공급 확대의 두 가지 방안

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정부가 집값 안정을 위해서는 주택 공급이 필요하다는 판단을 내렸다면 해법의 방향은 두가지 중 하나입니다. 서울을 고밀도로 개발하고 서울에 주택 공급을 늘리는 안(A)과 수도권 외곽지역 빈 땅에 신도시를 짓는 방법(B)인데 현재는 B에 조금 더 무게를 두고 있습니다.

 

A는 기존 토지주들의 재개발 재건축 차익이 많아 위화감과 갈등을 유발할 가능성이 크기 때문입니다. 실제로는 B에서도 신도시 건설에 따른 기존 토지주들의 토지 매매(보상) 차익이 나타나지만(LH직원 투기사건이 그걸 노린 겁니다) 그건 개인마다 구매한 토지가격이 달라서 미디어 등에서 그 보상 차익을 금액으로 계산하기 어렵지만 서울 도심의 재개발 재건축에 따른 매매 차익은 쉽게 계산되고 보도되기 때문에 여론은 쉽게 악화되고 정부는 A를 선택하기가 쉽지 않습니다.

 

   도심 외곽 개발하면 집값 잡힐까?

B를 선택하더라도 주택 공급량은 늘어날 수 있어서 주택공급방안으로 나쁘지 않은 안이지만 A와 비교하면 여러 단점들이 있습니다. 교통망을 따로 건설해야 하므로 비용효율적이지 못한 안이기도 하고, 그렇게 만들어놔도 베드타운이 되어서 출퇴근 거리만 멀어집니다.

 

맞벌이 가구는 직장과 집이 가까운 직주근접이 되지 않으면 둘 중 하나는 직장을 포기해야 하는 일이 생깁니다. 서울의 직주근접형 아파트가 가격이 오르는 이유입니다. 그래서 B를 선택하면 주택을 공급해도 서울의 주요지역 집값은 잘 잡히지 않습니다.

 

가장 큰 걱정거리는 앞으로 시간이 흘러 인구가 줄어들면 서울 외곽에 지은 베드타운형 신도시의 수요가 계속 유지될 수 있느냐는 점입니다. 물론 인구가 줄어들고 서울 외곽 신도시의 집값이 내려가면 주택난이나 주택가격 걱정은 한시름 덜 수 있지만 B를 선택해서 지어놓은 신도시들은 그 활용도가 떨어질 수도 있습니다.

 

도심 개발도 고려해야 하는 이유 : 수요가 많은 곳을 (여러가지 이유로) 외면하고 그 외곽에 공급하는 주택들은, 자주 쓰는 물건들을 옆집 창고에 보관하는 것처럼 계속 비효율적인 선택으로 남게 됩니다. 물론 외곽지역의 신도시에도 거주자들이 이동하게 되고 서울 집값은 저렴한 집부터 이 영향을 받아 가격이 안정되긴 하지만 그 가격 안정은 신도시 주민들의 여러 불편을 댓가로 얻어지는 결과입니다. 서울의 고밀도 개발이 불러오는 불편함도 물론 있지만, 신중한 저울질을 해야 하는 선택입니다.

 

2021.08.31 - [경제정보] - HMM이 돈 벌어도 성과급 못 주는 까닭은

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