깡통전세 100%대비 체크리스트, 깡통전세 주의점 및 조치법

깡통전세 100%대비 체크리스트

 

1.계약전

 

▷계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 확인

▷내가 보고 온 집과 전셋집 주소(등기부등본) 동일한지 확인

▷소유자 권리 변동 가능성 확인(미등기,가등기,가처분,가압류,압류 등)

▷내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정 확인 - 위험 (집값 – 선 순위 근저당금액 < 내 보증금) - 경계 (집값 – 선 순위 근저당금액 > 내 보증금) * 단, 집값은 경매 등을 고려해 시세의 60%~70% 수준으로 가정할 것

▷전세권설정이 가장 깔끔하며, 계약 시 특약사항 넣어둘 것

- 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 위반 시 계약을 무효로 한다.

- 주의: 전세권설정은 물권이기는 하나 경매시 주택가액에서만 배당 됨

 

2.잔금 당일

 

▷계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 다시 확인

▷소유자 권리 변동가능성 다시 확인(미등기,가등기,가처분,가압류,압류 등)

▷내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정 무조건 실시간 확인

▷반드시 잔금 즉시 ①전입신고 ②확정일자 받도록 할 것! (이사 전에도 가능)

▷주택의 점유, 전입신고, 확정일자 시 그 다음날 0시에 대항력,우선변제권발생

◇ 이 점을 악용해 잔금 당일 근저당권 설정하는 경우 있음 주의

- 대항력: 새로운 집주인 및 경매 시 에도 거주 및 보증금 보장

- 우선변제권 : 경대시 후순위 낙찰자 보다 먼저 배당을 받는 권리

 

3.계약만료 시점

 

▷최소한 계약 만료 6개월~2개월 전까지 집주인에게 “계약연장의사없음” 통보

- 실제적으로 3개월 이전에 “계약연장의사없음” 밝힐 것

(증거 반드시 남길 것 : 문자, 녹취, 내용증명 등)

▷보증금 반환 의사 없을 경우 상황에 따라 보증금 반환 요구 내용증명 발송

- 내용증명: 전달할 내용을 6하 원칙으로 요약하여 3부 작성 우체국에 가서 내용증명 발송요청하면 약간의 수수료로 가능

▷계약만기일 지전에 주민등록 전출 절대금지 점유상태 계속 유지

▷부득이 이사해야 할 경우 계약 만기일 직후 임차권등기명령 신청하여, 대항력 우선변 제권 유지

- 임차권등기명령 : 등기소에 개인 직접 신청 및 법무사 사무실에 의뢰

• 임차권등기명령신청서뿐만 아니라 임대차계약서, 주민등록등본, 등기부등본, 내용증명, 부동산 목록 등을 첨부하여 제출한다.

• 보증금의 액수가 큰 경우 변제가 원활하게 이루어지지 않고 법적인 다툼을 진행할 때 임차권등기명령신청을 하고 임대차계약의 체결사실 및 계약의 내용, 계약이 종 료된 원인사실을 기재한다.

• 신청 후 임차권 등기가 완료 될 때까지 2주정도의 시간이 소요되고 임차권등기가 완료 된 후 이사를 가는 것이 좋다.

• 임차권등기명령신청을 하고 바로 이사를 가지 않도록 해야 한다.

 

4.경매절차 및 보증금 반환

 

▷임대차보증금반환청구소송 승소 이후 경매 신청 및 강제집행

▷경매절차에서 권리신고 및 배당요구 (최소 8~9개월 소요)

- 최우선변제권 및 우선변제권주장 통해 후 순위 채권자보다 먼저 배당가능

 

5 전세보증금반환보증에 가입

 

▷전세보증금반환보증 가입 할 것 (최근 가입자 증가 추세)

▷보증책임시기 : 전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환할 수 없는 경우

(임대차종료일 3개월 후에 반환받을 수 있음)

▷보증책임내용 : 임차인에 대한 전세보증금 반환을 책임집니다.

 

▤ 전세보증보험 가입

▷임대기간 절반이상 남았을 경우, 집주인 동의 없이 가입가능

▷단점은 1년당 0.2%에서 0.22%의 보험료와 까다로운 가입조건, 1억당 연 22만 원(신혼부부 할인)

 

▥ 전세보증금 반환보증보험

▷HUG 주택도시보증공사(☏1566-9009)

▷SGI 서울보증 (☏1677-7000)